Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот

Купувате или продавате недвижим имот? Много е вероятно да се наложи да подпишете предварителен договор, познат още като “обещание за продажба”. Това е вече наложила се практика в сделките с недвижими имоти.

Тук ще откриете отговор на най-важните въпроси, свързани със сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и защо е изключително необходим.

Защо се сключва предварителен договор при покупко-продажба на имот?

По закон продажбата на недвижим имот се осъществява под формата на нотариален акт. Нотариалният акт е вид договор, който се изготвя и подписва пред нотариус.

Страните обаче не винаги са готови веднага да подпишат нотариален акт. Възможно е самите условия да не са налице или да имат други съображения. В такъв случай може и е особено препоръчително да се използва предварителен договор, който се определя като договор с подготвителен характер. Той дава необходимата сигурност в отношенията между продавача и купувача на имота преди изповядването на сделката пред нотариус.

Как се сключва предварителен договор при покупко-продажба на имот?

Предварителният договор се сключва в обикновена писмена форма, а страните могат да са пълнолетни физически или юридически лица. Договорът задължително трябва да съдържа описание на имота и неговата цена. Страните могат допълнително да уговорят срок за сключване на окончателен договор, начина на плащане, както и други задължения. Важно е всичко да е описано точно и ясно – какво уговарят и желаят да постигнат страните.

Както във всеки договор, и тук основните елементи са правата и задълженията на страните. Задължението е сключването на окончателен договор, а правото – да се изисква изпълнение на това задължение.

Елементи на предварителен договор за покупко-продажба на имот

Предварителният договор трябва да включва всички съществени условия на окончателния договор и следва да са включени клаузите, които точно индивидуализират прехвърляемия недвижим имот.

В един примерен предварителен договор присъстват следните точки:

1. Дата, град и лични данни на продавача и купувача – имена, ЕГН, данни за контакт.
2. Предмет на договора – покупко-продажбата на съответния имот с указани адрес, квадратура, имущество, предназначение, детайлизиран с границите на съседните имоти и т.н.
3. Цена за имота – уговорената сума, за която имотът ще се продаде.
4. Срок за сключване на окончателен договор – със съответните условия, които да бъдат изпълнени в този срок.
5. Разноски и срокове на плащане.
6. Задължения на страните.
7. Влизане в сила, срок, разваляне и неустойки по договора.
8. Сключване на окончателен договор.
9. Допълнителни и заключителни разпоредби.
10. Подписи на продавача и купувача.

В договора продавачът също така декларира, че трети лица нямат каквито и да било права върху имота.

Обичайно агенциите за недвижими имоти предлагат на клиентите си готови стандартни предварителни договори. Препоръчително е договорът да бъде съставен и със сигурност проверен от ваш адвокат, специализиращ в областта на недвижимите имоти. Хубаво е адвокатът да присъства при подписването на договора. Това до голяма степен ще ви предпази от сключване на неизгоден договор.

Какви са предимствата на предварителния договор за покупко-продажба?

Това, че договорът се нарича предварителен, не означава, че е маловажен. Той е вид застраховка, така че никоя от страните да не бъде ощетена. Обвързва законово двете страни и е задължителен за изпълнение. Ето защо купувачът и продавачът трябва да са запознати с правата си преди да сключат предварителен договор.

Сключването на предварителния договор има значителни ползи както за купувача, така и за продавача на имота, например:

• Допълнителен срок за набиране на средства

Договорът осигурява на купувача допълнителен срок да се сдобие с необходимата за покупката сума. В периода до сключване на окончателния договор купувачът може да кандидатства за отпускане на ипотечен кредит или да продаде свой собствен недвижим имот. Възможно е да се уговори и разсрочено плащане.

• Допълнителен срок за завършване на строеж*

*При закупуване на имот в строеж.

Продавачът на имота от своя страна получава възможност да извърши някои строително-монтажни работи и да се снабди с необходимите документи за имота като данъчна оценка, скица, схема и други.

С предварителния договор собственикът на имота се задължава да набави към датата на сключване на окончателния договор удостоверение за липса на тежести върху имота – ипотеки, възбрани, вписани искови молби, учредено право на ползване.

• Сигурност на по-ниска цена

Сключването на предварителен договор е много по-евтино от сделката пред нотариус. Не е необходимо да се заплащат такси и да се вадят документи.

Последици от неизпълнение на предварителния договор

Възможно е една от страните да не изпълни задълженията си и да не се стигне до сключване на окончателен договор за продажба на имота. Например в случай, че купувачът не заплати остатъка от цената или продавачът не се яви в уговорения ден за изповядване на сделката пред нотариус.

В такъв случай изправната страна има няколко възможности.

Първо може да отправи покана до другата страна да изпълни доброволно задълженията си в разумен срок. Обичайно страните уговарят част от продажната цена да се плати при сключване на предварителния договор – най-често в размер от 10% от крайната сума. Тази сума служи като задатък (капаро). Ако една от страните не изпълни договора, другата страна може да иска задатъка в двоен размер.

Друга възможност е да се иска обявяването на предварителния договор за окончателен. Съгласно чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, всяка страна по предварителен договор може да предяви иск за обявяването му за окончателен, при положение, че е изпълнила задълженията си по договора. В такъв случай окончателният договор се счита за сключен от постановяване на съдебно решение. Компетентният орган е съдът по местонахождение на имота.

Също така ощетената страна може да развали договора и да потърси обезщетение. По тази причина предварително се уговарят размерите на компенсация в договора. Това не е задължително, но когато ги няма, обезщетението при разваляне на договора следва да обхване единствено претърпените парични загуби и пропуснатите евентуални доходи от имота. Те обаче може да са трудни за доказване или да не се равняват на сериозна сума.